La défiscalisation immobilière désigne l’ensemble des dispositifs fiscaux permettant de réduire le montant des impôts à payer en investissant dans l’immobilier, tels que la loi Pinel, la loi Malraux ou encore la loi Censi-Bouvard. Ces avantages fiscaux se présentent habituellement sous la forme de réductions du revenu imposable ou de crédits d’impôt et concernent tout investissement immobilier locatif, neuf ou ancien. La défiscalisation immobilière est un objectif que visent de nombreux contribuables français. Elle a pour but de tirer profit des dispositifs législatifs de défiscalisation tout en investissant dans l’immobilier et en se forgeant un patrimoine.
Afin de réussir une stratégie de défiscalisation immobilière en 2023, il faut suivre une méthodologie précise et respecter certaines étapes. Pour vous aider à optimiser vos impôts, voici tout ce qu’il faut savoir pour réussir sa défiscalisation immobilière.
Défiscalisation immobilière, qu’est ce que c’est ?
La défiscalisation immobilière est un ensemble de dispositifs fiscaux permettant aux propriétaires immobiliers de réduire leur impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier locatif. Ces dispositifs, tels que la loi Censi-Bouvard, permettent de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie de l’acquisition d’un bien immobilier répondant à certaines conditions, notamment en termes de durée de détention, de revenus locatifs et de respect des règles du dispositif choisi. Le déficit foncier, qui permet de déduire les charges liées à la location de ses revenus fonciers, peut également être utilisé dans le cadre de la défiscalisation immobilière.
La défiscalisation immobilière est un ensemble de dispositifs fiscaux permettant aux propriétaires immobiliers de réduire leur impôt sur le revenu en investissant dans l’immobilier locatif.
Défiscalisation immobilière : comment ça marche ?
Pour défiscaliser dans l’immobilier, voici les étapes à suivre.
- Choisir le dispositif fiscal adapté
La première étape consiste à se renseigner sur les différents dispositifs existants du marché, puis choisir le plus adapté en fonction de sa situation, de ses objectifs et de son projet d’investissement immobilier. Selon votre situation, vous aurez le choix d’investir dans l’ancien, dans le neuf, ou dans un dispositif encore plus spécifique.
- Acquérir un bien immobilier
Une fois le dispositif fiscal choisi, la deuxième étape consiste à acquérir le bien immobilier répondant aux critères du dispositif choisi. SI votre choix s’est porté sur le dispositif Malraux, par exemple, il faudra choisir un bien immobilier dans l’ancien. Bien entendu, cette étape implique longue phase de prospection immobilière, de démarchage d’agences et d’étapes administratives visant à acquérir le bien.
- Respecter les conditions du dispositif choisi
Selon le dispositif choisi, vous devrez pour bénéficier des avantages fiscaux respecter des conditions strictes préétablies, notamment en termes de durée de détention, de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Et ce, en vue de mettre votre bien en location.
- Déclarer l’investissement sur sa déclaration fiscale
Vient la dernière étape qui concrétise votre projet d’investissement immobilier, à savoir déclarer votre défiscalisation immobilière dans votre déclaration fiscale pour bénéficier de la réduction d’impôt ou de la déduction fiscale correspondante. Au fil des années, votre défiscalisation s’appliquera sur vos revenus.
Identifier ses objectifs et sa capacité d’investissement
Pour savoir comment défiscaliser dans l’immobilier, il faut avant tout savoir pourquoi investir dans l’immobilier locatif. Si vous cherchez une stratégie efficace pour réduire vos impôts, cela sous-entend que vous avez un objectif final bien défini. Cela peut être dans le but d’obtenir des revenus passifs complémentaires, de vous constituer un patrimoine, un capital ou encore une résidence secondaire. C’est en ayant une idée précise de vos objectifs finaux que vous pourrez facilement mettre sur pied une stratégie efficace pour réduire vos impôts.
En plus de ces objectifs, il faut aussi prendre en compte votre capacité d’investissement pour une défiscalisation immobilière intelligente. Commencez par définir un budget. Votre capacité financière d’investissement est directement liée à votre capacité d’épargne mensuelle et à votre capacité d’endettement. Une fois que l’on a établi un budget et une capacité financière, il sera plus facile de savoir quel montant précis on est en mesure d’investir pour défiscaliser.
Opter pour le bon dispositif législatif défiscalisant
Le succès d’une défiscalisation immobilière passe par le type d’investissement immobilier dans lequel on veut se lancer. À ce niveau, vous pouvez choisir d’investir soit dans l’immobilier ancien, soit dans le neuf. Selon votre choix, plusieurs dispositifs seront à votre disposition et vous aideront à réduire vos impôts.
La défiscalisation immobilière dans l’ancien
La défiscalisation immobilière avec un logement ancien est possible grâce à plusieurs lois, notamment :
- Le dispositif Malraux qui permet de défiscaliser ses investissements dans l’immobilier ancien. L’investissement ici doit concerner l’immobilier situé sur un secteur sauvegardé sur le territoire français ou sur un site patrimonial urbain ou paysager. Le dispositif Malraux s’applique à tous les contribuables français et permet de réduire 22 % ou 30 % du montant de son investissement. Les dépenses sont limitées à un 100 000 euros par année fiscale et ne peuvent excéder 4 ans. En retour, l’investisseur s’engagera à louer l’immeuble acquis pendant une période de 9 ans et est libre de déterminer le montant du loyer ;
- Loi Monuments Historiques qui concerne les investissements engagés sur un monument historique. Elle permet de défiscaliser ses revenus imposables, en partie ou en intégralité, du montant des travaux effectués par l’investisseur. Concrètement, il est possible pour l’investisseur de réduire sa base imposable du montant des travaux et celui des intérêts d’emprunt : c’est ce que l’on appelle la défiscalisation des intérêt d’emprunt immobilier. Ici, l’investisseur n’a pas de restriction quant au montant ou au temps. Cette loi de défiscalisation immobilière pour l’ancien est appréciée par les contribuables qui subissent de lourds impôts et met l’accent sur la qualité de l’immeuble et non sur sa rentabilité.
- Loi Denormandie, concernant les investissements de rénovation d’immeubles anciens situés dans certains centres-villes. Cette loi offre une défiscalisation jusqu’à 21 %, à condition que le montant de la rénovation soit de 25 % du prix de revient du logement.
- La loi cosse, également connue sous le nom de « Dispositif Louer Abordable » ou « Dispositif Cosse Ancien », permet aux propriétaires qui louent leur logement à des loyers abordables de bénéficier d’une déduction fiscale sur leurs revenus fonciers. La réduction d’impôt varie en fonction de la zone géographique du bien immobilier, de la catégorie de logement et du niveau de loyer pratiqué. Le montant de la défiscalisation est calculé sur la base du montant des loyers perçus et peut atteindre jusqu’à 85% du montant des loyers pour les logements loués à des ménages très modestes.
La défiscalisation immobilière pour un investissement neuf
Si vous souhaitez réaliser une défiscalisation immobilière dans le neuf, vous aurez le choix entre plusieurs dispositifs dont les plus connus sont :
- Le dispositif loi Pinel qui donne la possibilité à tout contribuable de réduire son impôt sur le revenu à travers l’acquisition d’un bien immobilier neuf en réhabilitation ou en état futur d’achèvement. On distingue la loi Pinel Dom qui propose un meilleur taux de défiscalisation que la loi Pinel applicable dans la métropole. En métropole, l’abattement fiscal s’élève à 12 %, 18 % ou 21 % du prix de l’immeuble et s’étale sur 6, 9 ou 12 ans. Dans un DOM, cet abattement fiscal sera plus élevé, soit 23 %, 29 % ou 32 % et sera plafonné à 300 000 euros par an, pendant 6, 9 ou 12 ans. Avec la défiscalisation immobilière Pinel, l’investisseur est autorisé à loger sa famille (ascendante ou descendante uniquement) tout en conservant l’avantage fiscal. D’une pierre deux coups ! Découvrez également le détail d’un bien en loi Pinel ancien réhabilité.
- La loi Girardin IS s’applique uniquement en cas de financement de matériel neuf dans les départements d’Outre-mer et concerne les sociétés métropolitaines assujetties à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, si une entreprise investissant dans le neuf en outre-mer, peut soit réduire son impôt sur les sociétés, soit même l’annuler complètement. Pour que cette loi de défiscalisation soit effective, l’entreprise doit louer le logement dans les 6 mois de son achèvement en nu ou non meublé. La location doit durer au moins 5 ans à titre de résidence principale et les plafonds des loyers doivent être respectés.
- La loi LMNP offre deux avantages fiscaux au contribuable français qui investit dans un logement en Location Meublée Non Professionnelle. Le premier permet de ne pas imposer les revenus engendrés par le logement en investissement LMNP. Ces revenus tombent sous le statut des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et seront donc perçus en tant que des revenus du patrimoine. Le second avantage fiscal de cette loi de défiscalisation immobilière offre un amortissement linéaire au contribuable sur tous ses investissements mobiliers et charges liés à l’immeuble acquis.
Le choix du lieu de l’investissement pour votre défiscalisation immobilière 2023
La réussite de votre stratégie de défiscalisation immobilière passera aussi par l’emplacement du bien dans lequel vous souhaitez investir. Ce dernier point n’a pas trait au dispositif législatif, mais à la situation économique du bien. Concrètement, il s’agit des conditions locatives du bien, la qualité de vie, le prix de l’immobilier neuf, le potentiel économique ou universitaire du lieu où se trouve le logement. En établissant un plan de défiscalisation immobilier, il ne faut pas seulement s’attarder sur le dispositif législatif, mais aussi sur la rentabilité du bien immobilier dans lequel on compte investir.
En établissant un plan de défiscalisation immobilier, il ne faut pas seulement s’attarder sur le dispositif législatif, mais aussi sur la rentabilité du bien immobilier dans lequel on compte investir.
Le choix de la ville pour votre investissement immobilier est intimement lié au choix du dispositif de défiscalisation.
Loi Pinel : Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse, Montpellier
Pour la loi pinel, qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un bien immobilier neuf destiné à la location, il vous faut choisir des villes qui connaissent une forte demande locative et qui présentent un marché immobilier tendu. C’est pourquoi les grandes métropoles comme Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse ou encore Montpellier sont intéressantes, puisqu’elles réunissent ces critères, avec chaque années de nouveaux programmes neufs en construction.
Dispositif Malraux : Paris, Lyon, Strasbourg, Bordeaux, Lille
Le dispositif Malraux permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un bien immobilier ancien situé dans un secteur sauvegardé ou un site patrimonial remarquable, vous devez choisir une ville ayant un patrimoine historique important et un marché immobilier tendu. Certaines villes avec un patrimoine bâti remarquable sont toutes appropriées : Paris, Lyon, Bordeaux, Strasbourg ou Lille, notamment.
Dispositif Cosse : Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Montpellier
Avec le dispositif Cosse, vous bénéficiez d’une déduction fiscale en louant un bien immobilier à des loyers abordables dans les zones tendues. Les villes où le marché locatif est tendu et les loyers sont élevés sont les plus intéressantes pour investir en Cosse. Parmi ces villes, on peut citer Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux ou encore Montpellier.
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