La défiscalisation des travaux de rénovation est un ensemble de mesures fiscales permettant à des propriétaires de résidences principales, ou de propriétaires-bailleurs en locatif, à rénover leurs biens pour les rendre plus décents, plus adaptés à des handicaps ou moins énergivores. Ces avantages fiscaux peuvent prendre différentes formes, telles qu’une réduction d’impôt, une prime ou un prêt à taux zéro, et sont incitatifs pour encourager les propriétaires à effectuer ces travaux en contrepartie d’une réduction d’impôts. Les travaux de rénovation éligibles à une défiscalisation sont nombreux. Ils sont regroupés selon trois catégories :
- Les travaux de rénovation dans un logement en location entrepris par un propriétaire-bailleur pour améliorer le confort des locataires. En contrepartie de ces travaux d’amélioration, une déduction sur les revenus fonciers s’applique. On parle alors de dépenses d’amélioration, de réparation ou d’entretien.
- Les travaux de rénovation engagés dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien, dans un logement nécessitant de gros travaux de rénovation. On parle parle de dépenses construction, de reconstruction ou d’extension.
- Les travaux d’amélioration et de rénovation d’une habitation principale : accessibilité pour une personne âgée ou handicapée, amélioration de la performance énergétique, meilleur bien être chez soi. Anciennement, c’était le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) qui défiscalisait une partie de ces travaux. Aujourd’hui, c’est une prime forfaitaire, MaPrimeRénov’.
Défiscaliser ses travaux de rénovation est une bonne façon d’optimiser ses impôts.Voici ce qu’il faut savoir à ce sujet.
Défiscalisation des travaux de rénovation d’une résidence principale
Ici, il est question de pointer du doigt de la manière la plus précise possible les travaux de rénovation qui ont droit à la défiscalisation. Identifier ces travaux permet de ne pas tomber dans l’erreur et subir un désagrément ou de se faire surprendre par le fisc.
Lorsqu’on parle de défiscalisation des travaux de rénovation, il faut de suite voir la nature de ceux-ci, c’est elle qui permet de déterminer si les travaux sont ou non déductibles fiscalement. En matière de travaux, on distingue généralement 3 grandes catégories qui sont :
- Les travaux d’entretien ou de réparation ;
- Les travaux d’amélioration ;
- Les travaux de (re) construction ou alors d’agrandissement.
Chacune de ces différentes catégories de travaux de rénovation correspond à des travaux de différente nature. C’est leur nature qui fera qu’ils entreront ou non dans le dispositif de défiscalisation prévu par la loi en vigueur. Il faut également noter et c’est important de savoir puisqu’on parle de travaux de rénovation que, les conditions de défiscalisation de ces travaux ne seront pas les mêmes pour une défiscalisation travaux de résidence principale que pour une résidence secondaire.
Les dépenses d’amélioration
La défiscalisation des travaux de rénovation qui entrent dans la catégorie des dépenses d’amélioration sont des travaux de nature à être éligibles à la défiscalisation. Les travaux d’amélioration sont définis comme étant des travaux apportant à un logement tout élément nouveau de confort qui ne modifient en rien la structure de celui-ci.
Par conséquent, il en découle que tous les travaux de rénovation donc l’objet est d’améliorer la qualité de vie du locataire, surtout s’il s’agit de personnes âgées ou en situation de handicap sont déductibles. À condition bien sûr que ces travaux ne modifient pas la structure du logement. Pour être éligibles, ces travaux doivent être affectés à :
- Des propriétés rurales :
- Des locaux à usage d’habitation ;
- Des locaux commerciaux ou professionnels pour des raisons de facilitation de l’accueil des personnes handicapées ou pour protéger des locaux de l’amiante.
Donc, à partir du moment où un logement subit des travaux de rénovation en vue de sa modernisation (remplacement d’un coin cuisine par une cuisine intégrée) ; ces travaux sont dits « d’amélioration » et sont par conséquent sujets à une défiscalisation. Voici quelques exemples avec un une liste non exhaustive des dépenses d’amélioration éligibles à une défiscalisation :
- Remplacement d’un système de chauffage,
- Rénovation des vitrages,
- Isolation thermique,
- Création d’une cuisine intégrée,
- Installation de robinets thermostatiques.
Les dépenses d’aménagement d’équipement pour personne âgée ou handicapée
Dans une situation de personne à mobilité réduite (PMR) ou de personne dépendante, il est possible de défiscaliser jusqu’à 25% du montant des dépenses de travaux d’aménagement d’équipements. Pour en bénéficier, le logement doit respecter les conditions suivantes :
- Être propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit du logement concerné par les travaux,
- Faire effectuer les travaux dans votre logement et par la même entreprise,
- Les travaux doivent être facturés au plus tard le 31 décembre de l’année N-1 (exemple : si vous souhaitez défiscaliser vos travaux de 2022 en 2023, il faut que ceux-ci aient été facturés au plus tard le 31 décembre 2022).
Quant au contribuable bénéficiant du crédit d’impôt, il doit fait partie d’une des situations suivantes :
- Avoir une pension d’invalidité d’au moins 40 % (militaire ou pour accident du travail)
- Avoir une carte mobilité inclusion (portant la mention invalidité, priorité ou stationnement pour personnes handicapée)
- Souffrir d’une perte d’autonomie donnant droit à l’allocation personnalisée d’autonomie (APA).
Voici quelques exemples de travaux considérés comme travaux d’aménagement d’équipement pour personne âgée ou handicapée, et éligibles aux crédits d’impôts :
- Bac à douche extra-plat et portes de douche,
- WC avec système lavant et séchant,
- Système de commande avec détecteur de mouvements, de signalisation ou d’alerte,
- Volets roulants électriques,
- Sol antidérapants,
- Portes coulissantes,
- Portes et fenêtres adaptées,
- Garde-corps,
Source : service-public.fr. Plus de détails sur leur page dédiée.
Les dépenses de réparation et d’entretien
La défiscalisation des travaux de rénovation est aussi valable pour la location donc, si vous êtes propriétaire bailleur, certains travaux de rénovation sont déductibles de vos revenus fonciers. On parle principalement des travaux d’entretien et de réparation, à partir du moment où ils sont à votre charge en tant que propriétaires. C’est ce que l’on appelle la défiscalisation des travaux locatifs.
Les travaux d’entretien de réparation font allusion par définition à tous travaux de rénovation engagés avec pour objet le maintien ou la remise en état de l’immeuble dans le but d’en permettre un usage dit “normal”. Ces travaux ne doivent modifier ni l’agencement, ni la consistance, ni l’agencement antérieur de l’immeuble. Il s’agit généralement de travaux concernant :
- La réfection de l’évacuation des eaux usées ou de l’installation électrique ;
- La réfection de la peinture, de la toiture ou même de la façade ;
- Il peut également comprendre les frais d’études de diagnostics
Sont également compris dans cette défiscalisation, des travaux de rénovation qui apportent au logement loué un élément de confort nouveau sans toutefois modifier, ni le volume, ni la structure, ni la surface habitable. Ces travaux sont déductibles, peu importe leur montant.
Les travaux de rénovation énergétique
Depuis le 01 janvier 2021, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) pour défiscaliser ses travaux de rénovation n’existe plus. Il a été remplacé par un dispositif de l’état, MaPrimeRénov’, qui verse directement une prime aux propriétaires entamant des travaux de rénovation énergétique sans passer par un crédit d’impôt l’année suivante.
Désormais, tous les professionnels du logement s’accordent à le dire « l’isolation thermique est la clé de la performance énergétique d’un logement ». Dans le but d’encourager donc les particuliers et bailleurs à améliorer la performance énergétique de leurs habitats, une défiscalisation des travaux d’isolation, et plus globalement de rénovation énergétique, leur est attribuée. Il s’agit en fait d’une prime à la rénovation énergétique : MaPrimeRénov’. Celle-ci est forfaitaire, conditionnée en fonction du type de travaux mais également de vos revenus. Cet avantage ne prend pas la forme d’une défiscalisation à proprement parler mais il est tout autant (voire plus) avantageux. La prime vous est attribuée pour des travaux d’économie d’énergie tels que :
- L’isolation thermique ;
- Le chauffage,
- La ventilation,
- Tous travaux d’installation d’équipement de production d’énergie utilisant une source d’énergie verte et/ou renouvelable.
Il faut noter que pour que ces travaux de rénovation soient éligibles, ils doivent être réalisés par une entreprise reconnue garant de l’environnement (RGE).
Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement
Lorsqu’on parle des travaux d’agrandissement ou de reconstruction, il s’agit des travaux qui ont pour objectif d’apporter une modification importante du local existant. Ce sont des travaux qui par leur importance modifient la structure, la taille ou même l’agencement du local. Les dépenses engagées dans ce genre de travaux de rénovation sont très importantes.
On peut considérer comme faisant partie des travaux de rénovation de cette nature :
- Les travaux visant l’aménagement à usage d’habitation des locaux préalablement affectés à un autre usage ;
- Des travaux ayant pour objectif d’accroitre la surface habitable d’un ou des locaux existants ;
- De la démolition partielle, voire même totale, d’un local en vue d’une reconstruction ;
- Les travaux d’aménagement internent qui, par leur importance, équivalent à une reconstruction, les travaux de restructuration complète ou partielle d’un local après une démolition interne, etc.
Défiscalisation des travaux de rénovation d’un logement locatif
Si vous mettez un bien en location non meublée, comme pour une résidence principale, une partie de vos travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien peuvent être déduits de vos impôts sur le revenu. Lors de votre déclaration d’impôts, vous devrez remplir la déclaration de taxe foncière n°2044 pour déclarer que vous envisagez de mettre ce logement en location après travaux. A noter que les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles pour un logement en location.
Pour se faire, vous devez opter pour le régime réel des revenus fonciers. Vous pourrez alors inclure dans vos frais et charges les travaux préalablement cités, si ceux-ci ont étés payés avant le 31 décembre de l’année d’imposition. En régime micro-foncier, les charges de travaux ne sont pas déductibles.
Si le montant de vos charges déductibles est supérieur au montant de vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit foncier permet lui même de réduire le montant de l’impôt
A noter : si le montant de vos charges déductibles est supérieur au montant de vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit foncier permet lui même de réduire le montant de l’impôt.
C’est quoi le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un mécanisme fiscal permettant aux propriétaires-bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers (loyer) les charges liées à la rénovation, l’amélioration ou l’entretien de leur bien (coût des travaux, frais de gestion locative, intérêts d’emprunt, etc). Si les charges sont supérieures aux revenus, il y a déficit foncier. En somme, le déficit foncier permet de réduire l’impôt sur le revenu en déduisant les charges liées au bien immobilier d’un propriétaire bailleur.
Prenons un exemple.
Monsieur MENTON possède un appartement locatif qu’il loue 1000 euros par mois, soit un revenu foncier annuel de 12 000 euros. Cette année-là, il a effectué des travaux de rénovation sur son bien pour un montant total de 15 000 euros. Il a également contracté un emprunt de 80 000 euros pour financer ces travaux.
Les charges déductibles de Monsieur MENTON sont donc de 15 000 euros (travaux de rénovation) + X (intérêts d’emprunt) + Y (frais de gestion locative), etc. Supposons que le montant des intérêts d’emprunt et des autres frais déductibles s’élève à 6 000 euros.
Les revenus fonciers de Monsieur MENTON sont donc de 12 000 euros, mais ses charges déductibles s’élèvent à 15 000 + 6 000 = 21 000 euros. Cela crée un déficit foncier de 21 000 – 12 000 = 9 000 euros de déficit foncier.
Ce déficit foncier peut être imputé sur le revenu global de Monsieur MENTON, dans la limite de 10 700 euros (pour l’année fiscale 2022). Si le déficit foncier dépasse ce plafond, il peut être reporté sur les années suivantes et imputé sur les revenus fonciers des années concernées, toujours dans la limite de 10 700 euros par an.
Nouveauté de 2023 : améliorer le DPE sur l’étiquette A, B, C ou D double la limite de déficit foncier
Depuis le 1er janvier 2023 et l’interdiction des passoires thermiques, le dispositif de déficit foncier a évolué. Pour inciter les particuliers à réaliser des travaux de rénovation énergétique, l’état a augmenté la limite de 10 700 par an de déficit foncier, dans le cas où des travaux de rénovation ont permis d’améliorer le DPE d’un logement en passant sur une étiquette A, B, C ou D.
Cela concerne les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, pour lesquelles un devis est accepté depuis 5 novembre 2022. Dans ce cas, la loi double la limite du déficit foncier sur le revenu global pour des dépenses de rénovation énergétique, passant de 10 700 euros annuel à 21.400 euros. Pour valider l’augmentation de ce plafond, il faut réaliser un diagnostic de performance énergétique, et prouver que le logement est bien passé de E ou F, à D, C, B ou A.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien
Une autre façon de défiscaliser ses travaux de rénovation de son impôt et d’opter pour un dispositif de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Si vous décidez d’investir dans un bien à rénover dans le but de le remettre en location, vous pouvez bénéficier de réductions d’impôts très intéressantes. Les trois principaux dispositifs de défiscalisation dans l’ancien sont :
- La loi Denormandie : si les travaux de rénovation représentent au moins 25% du montant total,
- La loi Pinel : si vous faites l’acquisition d’un logement ancien en vue de sa réhabilitation, vous pouvez bénéficier de 10,5 à 17,5% de défiscalisation selon la durée de location,
- La loi Malraux : si vous envisagez la rénovation complète d’un immeuble dans un secteur à valeur patrimoniale remarquable, le montant des dépenses pour la réduction d’impôt est augmenté à 400 000 euros.
Il existe d’autres façons de défiscaliser ses impôts ! Découvrez nos guides dédiés.