Un investissement en LMNP signifie faire un investissement sous le statut de loueur en meublé NON-professionnel. C’est un dispositif fiscal, nous allons le voir, qui peut devenir fiscalement très intéressant et qui permet à tout contribuable de bénéficier d’une réduction d’impôts dès lors qu’il investit dans un logement neuf ou ancien avec pour objectif de le mettre en location meublé. Avec différents régimes de fiscalité possible, ce dispositif permet une défiscalisation immobilière partielle, parfois complète, des loyers encaissés. Faisons le point.
L’investissement LMNP 2023 en détail
Faisons bien la différence entre un loueur meublé NON-professionnel et un loueur meublé professionnel. En effet un investissement en LMNP n’est possible que si le montant des revenus perçus au cours d’une année n’excède pas 23 000 euros et que l’activité de location représentent une part inférieure à 50% du revenu global du foyer fiscal.
Les objectifs de ce type d’investissement
L’ambition de ce dispositif n’est, ni plus ni moins, de favoriser le développement de structures jugées « d’utilité publique ». Prenons par exemple les biens suivants :
- Résidences pour étudiants
- Résidences de tourismes classées
- Résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées
- Etablissement social ou médico-social
- Etablissements délivrant des soins de longues durées
L’objectif est donc d’investir dans des résidences / établissements qui fournissent un service à la personne.
Comment devenir LMNP en 2023 ?
Dès lors que le logement doit être meublé pour être louer, il n’est pas soumis à la même législation que pour un logement nu et un certain nombre de contraintes légales s’appliquent.
Des règles applicables au bien à louer
Pour qu’un logement soit considéré comme meublé et qu’il puisse être mis en location, il doit respecter un certain nombre de règles. En effet, en réponse au décret du 31 Juillet 2015, le logement en question doit fournir les principaux équipements nécessaires à l’installation du futur locataire. Ainsi ce dernier peut s’installer rapidement dans le bien en question. On entend par « principaux équipements » les équipements suivants :
- La literie comprenant couette ou couverture
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Ustensiles de cuisine
- Luminaires
- Etagères de rangement
- Tables et sièges
- Matériel d’entretien ménager
- Vaisselles nécessaires
- Réfrigérateur et congélateur
- Dispositif d’occultation des fenêtres
3 types de baux possibles
L’activité de LMNP peut donner lieu à 3 différents types de baux :
- Le contrat de location meublé d’un an avec une tacite reconduction
- Le bail étudiant de 9 mois (durée des études)
- Le bail mobilité, qui donne possibilité de réaliser un bail allant de 1 à 10 mois pour des personnes soumises à des déplacements professionnels (comprend aussi les étudiants en stage)
La durée de location est libre à condition qu’elle ne dépasse pas plus de 8 mois.
Tous ces baux, à l’exception du bail mobilité, peuvent donner lieu à un versement de dépôt de garantie allant jusqu’à 2 mois de loyer. Ce dépôt est souvent plus important que pour les logements nus car il doit couvrir les dégradations éventuelles du mobilier.
Fixer le loyer et les charges
En tant que LMNP, la définition du loyer est libre sauf pour Paris qui, depuis Juillet 2019, subit un nouvel encadrement des loyers. Grace à la loi ELAN, cette directive devrait s’étendre pour les villes de plus de 50 000 habitants qui pourront ainsi demander son application lorsque la différence entre les loyers du privé présente une trop grande différence avec ceux du secteur social.
En ce qui concerne les charges (eau, électricité, parties communes…), il est conseillé de les facturer sous forme de forfait mensuel ou trimestriel. Ce forfait ne pourra pas être revu à la baisse mais devra être indexé sur les charges réelles sous peine de sanctions.
Les différentes fiscalités d’un investissement LMNP
En respectant certaines conditions ce dispositif peut être très intéressant pour les investisseurs puisqu’il permet une réduction d’impôt quo peut aller jusqu’à l’exonération complète. Pour bénéficier de ce régime le propriétaire doit déclarer ces revenus dans la catégorie BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes sont donc possibles :
- Le micro bic : ce régime est le régime par défaut pour les petits propriétaires puisqu’il permet un abattement de 50% sur les recettes locatives si elles ne dépassent pas les 70 000€. Cet abattement peut aller jusqu’à 71% si le bien est une chambre d’hôte ou un gite. Les prélèvements sociaux s’élèvent eux à 15,5%, à déduire de vos recettes si ces dernières ne dépassent pas 23 000 € par an. Au-delà de ce montant, le fisc considère l’activité comme professionnelle et le taux passe à 22,7%. Les recettes à déclarer comprennent donc la somme de tous les loyers plus les charges mais si ces charges dépassent 50% des recettes, le second régime est plus intéressant. Ce régime n’autorise pas la déduction des charges puisqu’elles sont comprises dans les recettes.
- Le régime réel simplifié : A l’inverse du régime micro bic, le régime réel simplifié permet bien de déclarer certaines charges comme les frais de notaire, les charges de copropriété, la taxe foncière, les intérêts liés au prêt immobilier. En plus de ces charges, le bailleur peut également déduire une partie du bien de ces recettes locatives, correspondant à l’ancienneté du bien et du mobilier qui, chaque année, perdent de la valeur.
Le dispositif CENSI-BOUVARD
Dans le cadre du régime réel d’imposition, il est possible d’avoir recours à l’amendement CENSI-BOUVARD. Cet amendement s’applique pour les investisseurs faisant l’acquisition d’un ou plusieurs logements dans une résidence service. Ainsi ce dispositif offre une réduction d’impôt de 11% du prix d’achat HT. Il permet aussi de récupérer la TVA lorsque la conservation du bien est de 20 ans.
Investir en LMNP neuf ou ancien ?
Il est possible d’effectuer un investissement LMNP dans le neuf et dans l’ancien. Voyons quels en sont les avantages.
Investissement LMNP 2023 dans le neuf
Dans le cas où l’investissement en LMNP se fait sur un bien neuf, il convient de choisir un établissement offrant des services divers et la réussite de votre investissement dépendra ainsi de la qualité des services fournit par l’exploitant. Ainsi pour réaliser cet investissement locatif, il faut se tourner vers les résidences étudiantes, les résidences services pour les personnes âgées et les personnes dépendantes. Avant d’investir dans ce type de résidences quelques détails sont à vérifier comme les services proposés, les autorisations…
Investissement LMNP 2023 dans l’ancien
Réaliser un investissement LMNP dans l’ancien peut se révéler être bénéfique. En effet, il permet de jouir de bâtiments en plein centre-ville, à proximité des commerces et transports avec une forte valeur patrimoniale ce qui garantit une réelle liquidité du produit.
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