Avoir recours à la défiscalisation immobilière pour logement ancien est désormais assez plébiscité par les investisseurs. Qu’il s’agisse de défiscaliser avec l’achat du logement ou d’une défiscalisation sur les travaux d’un logement ancien, les avantages sont nombreux. Vous souhaitez acquérir un immeuble ancien pour le mettre en location et bénéficier de ces avantages fiscaux ? Nous vous donnons toutes les astuces utiles pour y arriver.
Recourir à la loi Denormandie et bénéficier d’une défiscalisation travaux logement ancien
La loi Denormandie est une loi défiscalisation immobilière pour l’ancien nouvellement entrée dans le sillage législatif et dont l’application est prolongée jusqu’au 31 décembre 2022. Elle s’applique aux immeubles anciens qui nécessitent une rénovation en vue d’une location. Dès lors, la défiscalisation est relative non seulement au prix d’achat de l’immeuble, mais aussi sur l’ensemble des travaux. Pour bénéficier des avantages de la loi Denormandie, il est vital de remplir certaines conditions.
Ainsi, les frais des travaux de rénovation doivent être de 25 % du budget de l’investissement total. Le nouveau propriétaire s’engage par la suite à mettre le bien en location dans les 12 mois qui suivent son acquisition. Depuis 2020, la loi Denormandie s’applique à 222 villes en France, il faut donc que le bien ancien acheté soit dans l’une de ces villes. En retour, le contribuable bénéficie de plusieurs avantages fiscaux dont :
- La défiscalisation immobilière logement ancien avec des revenus locatifs réguliers et une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % ;
- La mise à disposition possible du logement à un ascendant ou à un descendant ;
- La possibilité de faire tomber une partie des travaux en déficit foncier et de profiter d’une défiscalisation travaux logement ancien,
- L’avantage de l’effet de levier du crédit ;
- Le respect des plafonds des loyers et de ressources des locataires.
Défiscalisation immobilière logement ancien : la loi Malraux
Pour parvenir à réduire ses impôts en investissant dans un bien immeuble ancien, vous pouvez aussi opter pour le dispositif Malraux. Grâce à ce dispositif de défiscalisation immobilier ancien, il vous est possible de réduire vos impôts sur le revenu de 22 à 30 % en effectuant des travaux de rénovation d’un immeuble ancien. Pour ce faire, le bien doit être classé et situé dans certaines zones comme un quartier ancien dégradé ou un site patrimonial remarquable.
Les travaux de rénovation doivent être effectués intégralement sous l’autorité de l’architecte des bâtiments de France. En 2023, le montant des travaux de restauration de ce bien ne doit pas dépasser 100 000 euros par an et la durée des travaux ne peut excéder 4 ans.
De plus, une fois les travaux de rénovation terminés, vous devrez mettre le logement en location nue, à titre de résidence principale, pendant une durée minimale de 9 ans. En retour, vous aurez droit à un abattement fiscal de 30 % du montant des travaux. Autrement dit, vous avez la possibilité de bénéficier d’une somme de 30 000 euros par an de défiscalisation immobilière ancien. Ce dispositif peut donc très intéressant pour vous, surtout si vous êtes fortement imposé.
Recourir à la loi Cosse pour réduire ses impôts
Le dispositif Cosse est une loi de défiscalisation pour logement ancien très intéressante qui a été instituée pour remplacer la loi Borloo. Il s’applique aux contribuables qui disposent d’un bien ancien qui nécessite ou non des travaux. La loi Cosse concerne particulièrement les contribuables qui ont signé une convention avec l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) afin de mettre leur logement en location dans le secteur intermédiaire social ou très social.
Plusieurs autres conditions sont requises pour bénéficier de la loi Cosse de défiscalisation immobilière pour ancien. Parmi celles-ci, le contribuable doit mettre en location le bien non meublé pour une durée minimale de 6 ou 9 ans, si l’ANAH subventionne les travaux de rénovation. Le bien ancien doit être situé en agglomération, plus précisément dans les zones A, A bis, B1, B2 et C de la loi Pinel. En mettant le bien en location, celui-ci doit être loué vide à titre de résidence principale. Ici, le loyer est plafonné et il est impératif de louer le bien à un locataire dont les ressources sont plafonnées. Enfin, depuis le décret du 10 novembre 2020, il faudra également remplir une condition de performance. Le logement doit consommer moins de 331 kWh / m² / an pour être éligible.
Une fois que vous réunissez les conditions, vous avez droit à un abattement fiscal sur vos revenus locatifs. Le taux de cet abattement est déterminé en fonction de la zone dans laquelle se situe votre bien immobilier. Il l’est également fonction du secteur social de vos locataires. Ainsi, vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal de 85 % si vous optez pour la location en intermédiaire location. Concrètement, vous bénéficiez de cette déduction si vous louez votre logement à un organisme public ou privé dont la vocation est de loger des personnes défavorisées.
L’investissement locatif ancien avec la loi Pinel
Si la loi Pinel est plus connue pour régir l’investissement locatif neuf, elle peut aussi s’appliquer à l’investissement immobilier ancien. À ce niveau, la défiscalisation pour l’immobilier ancien concerne les biens qui requièrent d’importants travaux de réhabilitation ou de transformation. Les biens concernés par la loi Pinel pour ancien sont les locaux d’activités transformés en locaux d’habitation et les logements indécents ou insalubres qui nécessitent de lourds travaux de réhabilitation.
Ce dispositif concerne surtout les contribuables qui vivent seuls ou en couple et les contribuables qui passent par une SCPI pour investir. Sous la loi Pinel de défiscalisation pour immobilier ancien 2020, le contribuable est tenu d’obtenir un label HPE ou BBC rénovation à la fin des travaux de réhabilitation. Une fois le bien mis en location, il faut tenir compte d’un plafonnement relatif au loyer. En retour, vous profitez d’une réduction fiscale allant jusqu’à 21 % du montant de votre investissement, ce dernier étant plafonné à 300 000 euros.
Défiscalisation travaux logement ancien : les types de travaux éligibles
Dans un logement ancien, pour de nombreuses raisons, il est possible de réaliser plusieurs types de travaux de rénovation. La défiscalisation des travaux d’un logement ancien dépend ainsi de la nature des travaux effectués sur le logement. Il est donc important de spécifier leur nature pour pouvoir identifier ceux qui sont susceptibles d’être éligibles à la réduction fiscale.
- En général, en ce qui concerne les différents travaux dans un logement ancien on distingue trois catégories qui sont réparties par les professionnels de l’immobilier comme suit :
Les travaux de reconstruction et/ou d’arrangement, - Les travaux d’amélioration,
- Les travaux d’entretien et/ou de réparation.
Les travaux de reconstruction et/ou d’arrangement sont des projets extrêmement coûteux, de par leurs natures, ils n’entrent donc pas dans la catégorie des travaux exigibles à une défiscalisation. Mais les deux autres travaux sont parfaitement éligibles à cette réduction fiscale.
Investir dans un monument historique pour une défiscalisation travaux logement ancien
La défiscalisation immobilière pour logement ancien est également disponible si vous procédez à la restauration d’un bien classé comme monument historique. Vous bénéficiez ainsi d’une défiscalisation totale du budget engagé pour les travaux de restauration. Cette réduction fiscale ne fait pas l’objet d’un plafonnement, mais vous devrez absolument conserver le bien pendant au moins 15 ans après son acquisition.
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